Kara pieniężna za użytkowanie budynku będącego samowolą budowlaną jest niezgodna z prawem

W jednym z ostatnich orzeczeń NSA uznał, że organ nadzoru budowlanego nie może nakładać na inwestorów kar pieniężnych za nielegalne użytkowanie obiektu, mimo rozpoczęcia użytkowania obiektu przed obowiązkowym zawiadomieniem o tym starosty w sytuacji, gdy obiekt został wybudowany wbrew pozwoleniu na budowę, bądź gdy takie pozwolenie w ogóle nie zostało wydane.

Proces inwestycyjny musi zakończyć się bądź zawiadomieniem starosty o zakończeniu budowy, a w przypadkach szczegółowo wymienionych w ustawie prawo budowlane, koniecznym jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Przy budowlach mniejszych, jak domy jednorodzinne, wystarczające jest zawiadomienie, od której to daty starosta ma 21 dni na wydanie decyzji o sprzeciwie. Po tym dopiero okresie można przystąpić do użytkowania obiektu.

Orzecznictwo sądów administracyjnych przesądziło, że ww. okres 21 dni jest terminem w którym decyzja musi zostać doręczona inwestorowi i nie jest wystarczające samo sporządzenie decyzji w tym terminie. Doręczenie decyzji po tym okresie uznaje się za brak sprzeciwu. Innymi słowy, w sytuacji gdy inwestor dokonał zgłoszenia, a organ wydał w terminie 14 dni decyzję o sprzeciwie, a inwestor odebrał tę decyzję z poczty dopiero 22 dnia od dokonania zgłoszenia, to decyzja o sprzeciwie nie wywołuje skutku prawnego i inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu.

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów o zawiadomieniu o zakończeniu budowy prowadzi do wymierzenia przez organ nadzoru budowlanego, na podstawie art. 57 ust. 7 ustawy Prawo budowlane, dotkliwej kary pieniężnej. Kara wymierzona na podstawie tego przepisu jest dziesięciokrotnie wyższa, od podstawowej stawki jaką ustawa przewiduje za naruszenie przepisów ustawy. W praktyce kary te rzadko są mniejsze aniżeli kilkanaście tysięcy złotych.

Co istotne, upływ 21 dniowego terminu od chwili zawiadomienia starosty o przystąpieniu do użytkowania obiektu i brak doręczenia w tym terminie decyzji o sprzeciwie nie powoduje legalizacji ewentualnej samowoli budowlanej. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, iż organy nadzoru budowlanego mogą w terminie późniejszym badać, czy budowla została wykonana zgodnie z projektem budowlanym. W sytuacji, gdy istniejący obiekt budowlany odbiega od projektu, organ nadzoru budowlanego może orzec obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych celem doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem, a w wyjątkowych sytuacjach może orzec obowiązek rozbiórki budynku, określając termin wykonania tych obowiązków. W takiej sytuacji nadzór budowlany często nakładał dodatkowo na inwestora karę pieniężną za bezprawne użytkowanie obiektu budowlanego.

Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 4 stycznia 2011 roku zajął się ww. kwestią i stwierdził, że taka praktyka nie jest prawidłowa. Kara pieniężna za bezprawne użytkowanie obiektu budowlanego nie może dotyczyć inwestora, który wybudował ten obiekt niezgodnie z pozwoleniem na budowę. NSA wskazał, że skoro zawiadomienie o przystąpieniu do użytkowania obiektu, nie legalizuje samowoli budowlanej, gdyż nadzór budowlany może również po okresie 21 dni ustalić niezgodność obiektu z projektem, to niezasadne jest przyjęcie, że w razie, gdy inwestor nie dokona zawiadomienia, może być dodatkowo karany ww. sankcją pieniężną. W zaistniałej sytuacji zachodzi bowiem stan samowoli budowlanej i organy administracji winny podjąć działania celem jej usunięcia, tj. np. nałożenia obowiązku rozbiórki obiektu. Karę pieniężną natomiast można nałożyć tylko w sytuacji, gdy obiekt budowlany został wykonany zgodnie z prawem, w szczególności zgodnie z pozwoleniem na budowę, a inwestor zaniechał jedynie zawiadomienia o przystąpieniu do użytkowania obiektu, lub nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie. Powyższe orzeczenie ma bardzo istotne znaczenie dla praktyki, gdyż ogranicza zastosowanie bardzo restrykcyjnych norm prawa budowlanego i przywraca zasadę odpowiedniej proporcji między sankcją a naruszeniem przepisów prawa budowlanego.

Adwokat Kamil Keller

Dodaj komentarz